実家の生前贈与はどこに相談？——登記は司法書士、税は税理士

「実家を、あなたの名義にしておきたいの」

お母さまからそう言われたら、その気持ちはありがたいものです。一方で、「税金はいくらかかるのか」「手続きは誰に頼めばよいのか」と、戸惑う方も多いでしょう。

実家の生前贈与では、主に二つの専門家が関わります。名義を変更する登記は司法書士、贈与税や相続税の相談は税理士が担当します。

ただし、名義を変える前に、確かめておきたいことがあります。それは、お母さまが「なぜ今、実家を渡したいのか」です。目的によっては、贈与よりも遺言や家族信託が適している場合があります。

この記事では、実家の生前贈与について、相談先と検討の順番を整理します。

生前贈与の相談先は、相談したい内容で選びます

生前贈与の相談を受け付ける窓口は複数あります。ただし、それぞれ役割が異なります。

現金や預金だけの贈与なら、不動産の登記は必要ありません。贈与税の申告が必要かどうかは、税理士や税務署に確認します。

実家などの不動産を贈与する場合は、税金に加えて登記の手続きも必要です。

当事務所では、まず目的を伺い、贈与・遺言・家族信託を比較して方針を絞ります。そのうえで、必要な税額の試算を税理士に依頼し、費用も確認してから進める方法を決めます。

「贈与すると決めてから相談しなければならない」ということではありません。どの方法がよいか迷っている段階から、ご相談いただけます。

実家の名義変更は、司法書士が担当します

贈与は、財産を渡す人の「あげます」と、受け取る人の「もらいます」という合意で成立する契約です。

実家を贈与する場合は、その契約に基づき、登記簿上の所有者を親から子へ変更します。この登記を、ご家族に代わって申請するのが司法書士です。

契約には、お母さまご本人が内容を理解し、ご自身で判断できることが必要です。当事務所では、お母さまに直接お会いし、贈与の意思を確認します。

認知症などによって契約内容を理解することが難しくなると、贈与を進められない場合があります。元気なうちに、ご本人の希望と対応の方針を確認しておくことが大切です。

判断能力と実家の売却については、「母が認知症——実家を売りたいのに、売れない」で詳しく解説しています。

最初に伺うのは、「誰に渡すか」と「何を実現したいか」です

当事務所では、手続きの説明に入る前に、誰に実家を渡したいのか、そう考えた理由は何かを伺います。

名義を変えること自体が目的とは限りません。お話を伺うと、別の方法が適していることもあります。

よくあるご相談をもとにした、モデルケースをご紹介します。

福岡市内の実家で一人暮らしをする80歳のお母さまが、長男と一緒に相談に来られました。ご希望は、「家を、この子の名義にしておきたい」というものでした。

理由を伺うと、次のように話されました。

「これからも、この家に住み続けたいんです。ただ、管理や、いざというときの売却は息子に任せておきたくて」

息子さんも、その具体的な希望は初めて聞いたようでした。

この場合は、家族信託も選択肢になります。息子さんに実家の管理を託しながら、お母さまが住み続けたり、売却代金をお母さまのために使ったりする仕組みを整えられるからです。

一方、「今のうちに息子の財産にして、自由に使わせたい」という希望であれば、贈与が候補になります。「亡くなった後、息子に確実に引き継がせたい」という希望なら、遺言で対応できる場合もあります。

これは、検討の出発点となる整理です。実際には、ご家族の構成や財産の状況、税負担なども踏まえて判断します。

家族信託については、「家族信託が向くケース・向かないケース」で詳しく紹介しています。

また、一人のお子さんに実家を渡す場合は、ほかのきょうだいへの配慮も必要です。将来の相続で問題にならないよう、遺留分を含めて確認します。詳しくは、「遺言を書いても、遺留分は消えません」をご覧ください。

税金と手続き費用を比較してから、方法を決めます

目的に合う方法が見えてきたら、費用を比較します。

確認するのは、専門家への報酬だけではありません。名義変更に伴う税金や、贈与税・相続税の負担も含めて検討します。

主な違いは、次のとおりです。

登録免許税は、登記の際に納める税金です。不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県が課税する税金です。

贈与税や相続税の具体的な金額は、税理士が試算します。不動産取得税の軽減措置についても、適用条件や期限を確認する必要があります。

当事務所の費用も事前にお示しし、内容と負担に納得いただいてから手続きを進めます。

先ほどのモデルケースでは、「住み続けながら、管理や売却は息子に任せたい」という希望に合うことから、家族信託を選ぶ流れになりました。費用の比較も、判断材料の一つになります。

ただし、家族信託を利用するだけで、相続税が安くなるわけではありません。 契約の設計や登記に費用がかかり、公正証書を作成する場合は、その費用も必要です。信託口口座を開設する際には、金融機関が求める契約書の形式も確認します。

夫婦間の贈与でも、登記などの税金は別にかかります

婚姻期間が20年以上のご夫婦が住まいを贈与する場合には、贈与税の特例があります。いわゆる「おしどり贈与」です。

特例を利用できるかどうかは税理士に確認しますが、名義変更の登記は通常の贈与と同じです。登録免許税の税率も2％です。

贈与税がかからない場合でも、不動産取得税などの負担は別に確認する必要があります。「贈与税がゼロなら、税金は一切かからない」というわけではありません。

贈与税の試算は、相続・贈与に詳しい税理士へ

「実家を贈与したら、税金はいくらかかるのか」は、多くの方が気にされる点です。

当事務所では、検討する方法にどのような税金が関係するかをご説明します。ご家庭ごとの具体的な税額や申告の要否は、税理士に確認します。

まず、ご希望に合う方法を絞り、必要な試算を依頼する。その結果を踏まえて、実行するかどうかを判断する流れです。

すでに顧問税理士がいる場合は、その先生との連携も可能です。ただし、税理士によって主に扱う分野は異なります。企業の税務を中心に扱う先生もいれば、相続税や贈与税などの「資産税」を得意とする先生もいます。

顧問の先生が資産税も扱っている場合は、その先生と連携します。別の専門家が必要であれば、相続・贈与に詳しい税理士をクロニクルからご紹介します。顧問税理士を変更する必要はなく、今回の件だけ依頼することもできます。

なお、税理士への報酬は、当事務所の費用とは別にかかります。

相談前に用意しておくもの

お手元にあれば、次の資料をご用意ください。

• 固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書
• 権利証、または登記識別情報
• ご家族の構成が分かる簡単なメモ

最初から、すべての書類をそろえる必要はありません。印鑑証明書や住民票は、手続きを進めると決まってからで間に合います。

課税明細書の見方は、「親と相続の話をしたい。最初に何を聞けばいい？」で紹介しています。

贈与すると決める前から、ご相談いただけます

クロニクルでは、不動産の名義変更に加え、遺言や家族信託の検討、相続・贈与に詳しい税理士のご紹介まで、一つの窓口で対応します。境界の確認や未登記の建物が関係する場合は、土地家屋調査士としても対応できます。

遠方のごきょうだいに相談へ加わっていただきたい場合は、オンライン面談も可能です。書類は郵送でやり取りできます。

「実家を子どもの名義にしたい」という希望の背景には、管理の負担、将来への不安、子どもへの感謝など、さまざまな事情があります。

まずは、お母さまが何を望んでいるのかを確認するところから始めませんか。贈与がよいのか、遺言や家族信託が合うのか。ご家族の希望と費用の両面から、一緒に考えます。

初回のご相談は無料です。 方法が決まっていない段階でも、お気軽にご相談ください。